マンション管理に関する「よくある質問」

国土交通省が、 平成25年9月26日に発表した。【 「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書取りまとめ後の取組紹介】によると、

鉄筋コンクリート部材の損傷程度の実態調査によると
　実態調査を行った結果、鉄筋コンクリート部材の耐久実態は50年以上あると認められた。（根拠論文名等：篠崎徹・毛見虎雄・平賀友晃・中川 宗夫・三浦勇雄(1974)「約50年を経過した鉄筋コンクリート造の調査」 日本建築学会学術講演梗概）

鉄筋コンクリート造建物の減耗度調査に基づく物理的寿命の推定によると
　実際の建物の減耗度調査のうえ、建物の減耗度と実際の使用年数との関係から、鉄筋コンクリ－ト造建物の物理的寿命を117年と推定。（根拠論文名等：飯塚裕(1979)「建築の維持管理」 鹿島出版会）

構造体としての鉄筋コンクリートの効用持続年数から算出すると
　鉄骨鉄筋コンクリート造及び鉄筋コンクリート造の構造体の耐用年数は、 鉄筋を被覆するコンクリートの中性化速度から算定し中性化が終わったときをもって効用持続年数が尽きるものと考える。鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として、一般建物(住宅も含まれる。)の耐用年数は120 年、外装仕上により延命し耐用年数は150年。（根拠論文名等：大蔵省主税局(1951)｢固定資産の 耐用年数の算定方式｣）

鉄筋コンクリート造 の住宅・事務所等の平均寿命によると
　固定資産台帳の滅失データを基に、区間残存率推計法を用いて、家屋の平均寿命(残存率が50％となる期間)を推計した結果(2011年調査)、 RC系住宅は68年、RC系事務所は56年。（根拠論文名等：小松幸夫（2013）「建物の平均寿命 実態調査」）

との、文献を抜粋したうえで

コンクリート造の建物の寿命は１２０年、リフォーム等の延命措置を行えば最長で１５０年まで住み続けることができる。（ここ20～30年に建てられた住宅は、性能が向上してきているので、リフォームを適切に行えば、100年でも十分もつものとなっている。）

と、結論づけています。

平成17年12月に国土交通省が発表した「マンション管理標準指針」によると、「毎月１回定期的に理事会を開催すること」が望ましいとされています。

ただし、理事会を毎月１回開催するとなると、理事会役員の負担は相当なものとなります。

そこで、当社としては、会社法（３６２条）の取締役会に倣って「少なくとも３ヶ月に１回定期的に理事会を開催すること」をお勧めします。

第36条の２（役員の欠格条項）については、

1. 成年被後見人若しくは被保佐人
2. 精神の機能の障害により役員の職務を適正に執行するに当たって必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない者又は破産者で復権を得ない者
3. 削除

という改定の過程を経ています。

これは、

成年後見制度の利用の促進に関する法律（平成28年法律第29号）に基づく措置として、障害の有無によって一律に職業資格を制限する絶対的欠格条項：「成年被後見人及び被保佐人は役員となることができない。」といった条文は、差別的であるという理由から廃止されました。

また、

相対欠格条項：「精神の機能の障害により役員の職務を適正に執行するに当たって必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない者は役員となることができない。」という条文についても差別的であるという理由から見直しがすすんでいます。

を反映した結果といえます。

まずは、今回の区分所有法の改正内容の強硬規定である。「第43条、第47条」について改定をすすめてください。

（招集手続）
第43条 総会を招集するには、少なくとも会議を開く日の２週間前（会議の目的がマンション再生等に係る決議であるときは２か月前）までに、会議の日時、場所（WEB会議システム等を用いて会議を開催するときは、その開催方法）、目的及び議案の要領を示して、組合員に通知を発しなければならない。

区分所有法第35条（招集の通知）の改正にともなって、「議案の要領を示して」という文言が追加されています。
なお、「議案の要領を示して」という要件は、以前から「総会開催のお知らせ」と合わせて「総会議案書」を配布している管理組合では、これまで通りの総会開催手続きで問題ありません。

また、

（総会の会議及び議事）
第47条 総会の会議（WEB会議システム等を用いて開催する会議を含む。）は、前条第１項に定める議決権総数の過半数を有する組合員が出席しなければならない。
２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
３ 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前２項にかかわらず、組合員総数の過半数であって議決権総数の過半数を有する組合員の出席を要し、出席組合員及びその議決権の各４分の３以上で決する。
一 規約の制定、変更又は廃止
二 敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの及び建築物の耐震改修の促進に関する法律（平成７年法律第123号）第25条第２項に基づく認定を受けた建物の耐震改修を除く。）
三 前号の敷地及び共用部分等の変更に伴って必要となる専有部分の保存行為等
四 区分所有法第58条第１項、第59条第１項又は第60条第１項の訴えの提起
五 その他総会において本項の方法により決議することとした事項
４ 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前３項にかかわらず、組合員総数の過半数であって議決権総数の過半数を有する組合員の出席を要し、出席組合員及びその議決権の各３分の２以上で決する。
一 敷地及び共用部分等の変更のうち、次に掲げるもの
イ 敷地及び共用部分等の設置又は保存に瑕疵があることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合におけるその瑕疵の除去に関して必要となるもの
ロ 高齢者、障害者等の移動又は施設の利用に係る身体の負担を軽減することにより、その移動又は施設の利用上の利便性及び安全性を向上させるために必要となるもの
二 前号の敷地及び共用部分等の変更に伴って必要となる専有部分の保存行為等
三 建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧

区分所有法第３９条、第１７条、第６１条、第３１条、第４７条、第５５条、第５８条、新設第５２条の２の改正により、

まず、
総会の成立要件が
「議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。」から
「議決権総数の過半数を有する組合員が出席しなければならない。」に変更されています。
これにより、議決権総数が４０個のマンションの場合、２０個の議決権有する組合員の出席で総会が成立していたものが、２１個の議決権有する組合員の出席がなければ成立しないこととなりました。

なお、「普通決議」については、変更ありません。

また、
第47条第３項の１号～５号のいわゆる「特別決議」について、
「組合員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上」となっていたものが、
「組合員総数の過半数であって議決権総数の過半数を有する組合員の出席を要し、出席組合員及びその議決権の各４分の３以上」で決する。と変わりました。

実務上のポイント　特別決議事項となる議案の採決の際には、

1. 組合員総数と議決権総数の過半数を有する組合員が、総会会場に出席していることを確認する。（途中退席者がいる場合は、数えなおしが必要となる。）
2. 採決の結果、組合員総数と議決権総数ではなく「出席している」組合員及びその議決権の各４分の３以上の賛成で可決される。

なお、
第４項各号に該当する議案の採決については、出席組合員及びその議決権の各３分の２以上の賛成で可決することとなり、議決要件が緩和されています。

一 敷地及び共用部分等の変更のうち、次に掲げるもの
イ 敷地及び共用部分等の設置又は保存に瑕疵があることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合におけるその瑕疵の除去に関して必要となるもの
ロ 高齢者、障害者等の移動又は施設の利用に係る身体の負担を軽減することにより、その移動又は施設の利用上の利便性及び安全性を向上させるために必要となるもの
二 前号の敷地及び共用部分等の変更に伴って必要となる専有部分の保存行為等
三 建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧

注意　建替え決議等については、組合員総数の５分の４以上及び議決権総数の５分の４以上のままで、変更されていません。

なお、改正区分所有法の施行は令和８年４月１日からです。
令和８年４月１日よりも前（４月１日を含まない。）に、「総会の招集通知を発した場合」は、４月１日以降に総会を開催しても旧区分所有法で採決をとることが出来ますが、
令和８年４月１日以降に「総会の招集通知を発した場合」は、改正区分所有法での採決となりますのでご注意ください。

このように、管理規約の見直しについての説明は、どうしても難解なものとなりマンション管理士のような専門家が多数のスライドを用いてビジュアル的に理解できるよう説明しなければ、組合員の皆様に改定規約内容をご理解いただくのは難しいというのが当社の見解です。

そこで、当社では、マンション管理組合の理事会および管理会社の皆様に代わり、管理規約の見直しを実施する。

管理規約見直し特別キャンペーンを実施しています。

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