（守秘義務を遵守するため、コラム内の事例は脚色し、実際の案件とは異なる形に再構成しています。）

「理事会で決めてもらえればいいと思いますので…」 築35年を超えたマンションで、理事会のたびにそう繰り返す管理会社のフロント担当者がいた。

担当者に悪気があるわけではない。むしろ理事会の依頼には丁寧に応じてくれる“いい人”だ。管理業務主任者の資格も持っている。ただ、日常業務が多岐にわたり、法律や規約の専門領域まで踏み込むのは難しい──いわば、ごく普通の管理会社のフロント担当者だった。

築年数なりの課題が山積し、議論が進まない理事会

このマンションでは、築年数に応じて次々と課題が表面化していた。

• 修繕判断
• 近隣トラブル
• 住民対応
• 管理規約の解釈
• 長期修繕計画の見直し

どれも専門的な判断が求められる内容ばかりで、理事会が判断するには荷が重い問題だった。

しかし担当者は、問題や課題を解決に導く提案を積極的には行わなかった。 いやむしろ担当者自身が「それは自分の仕事ではない」という自覚をはっきり持っていた。

その結果、理事会は長時間化し、役員の負担が徐々に大きくなっていった。 そんな折、住民の高齢化が進み、理事のなり手がいないという相談が寄せられた。ここからマンション管理士として支援に入ることになった。

補足：管理会社の担当者が“積極的に提案しない”のは正しい姿勢？

ここで重要な補足がある。 国土交通省の標準管理委託契約には、 「管理組合の求めに応じて理事会議事に係る助言を行う」 と明記されている。

つまり管理会社の担当者は、管理組合の意思決定を代替したり、誘導したりする立場ではない。

その結果、担当者は

• 管理組合の主体性を尊重し
• 利益誘導という誤解を招く“前のめりな提案”を避ける

という姿勢を取ることになる。 これは消極的なのではなく、標準管理委託契約書上の役割分担の結果であり、“正しい姿勢”だともいえる。

しかし、この“正しい姿勢”は別の問題を生む。 築年数が進み課題が複雑になるほど、 「誰が専門的判断を提案するのか」 という空白が生まれる。

そしてこの空白は、契約上の立場だけが理由ではない。 多くの管理会社では、収益に直結する行動が評価項目になりやすい傾向がある。

そのため担当者は、管理組合の問題解決よりも、請負工事の取得や管理委託契約の更新に向けた行動が優先されやすくなる。 つまり担当者にとっては、摩擦を避け、契約を維持するほうが合理的という構造ができあがっている。

その結果、築年数が進んだマンションでは、 専門的判断を示す役割が宙に浮き、判断の空白が生じやすくなる。

マンション管理士として実務を補完し、理事会が“結論を出せる場”へ変える

そこで管理士として、担当者の実務を丁寧に支えた。

• 理事会議案の論点整理
• 解決案の提示
• 役員への説明
• 判断材料の整理
• 管理規約と区分所有法を照らし合わせた選択肢の整理
• 修繕案のメリット・デメリット比較
• 理事が判断しやすい資料の作成
• 管理会社では説明しづらい利益相反事項を第三者として説明

担当者の契約上の立場を尊重しつつ専門的な部分を補完することで、理事会は結論を出せる場へと変わっていった。

担当者は 「こんなふうに支援してもらえるとは思っていませんでした」 と驚きつつも、課題は着実に解決へ向かった。

その結果、理事会は「専門家が支えてくれている」と安心し、短時間で終了できる健全な運営へと変わっていった。

担当者の姿勢は正しい。しかし…

マンション管理の現場では、「理事会で決めればよい」と考える担当者は少なくない。 これは契約上の立場としては正しい。摩擦を避け、組合の主体性を尊重する──委託契約あっての収益事業という管理会社として当然の姿勢だ。

しかし、専門的な判断を理事会に丸投げする運営では、マンションの劣化は加速度的に進んでいく。 その空白を埋めるのがマンション管理士の役割だ。

マンション管理士は理事会に代わって決める人ではない。 理事会が適切な判断を行えるよう、法律・管理規約・実務の観点から論点を整理し、意思決定を支える専門家である。 築年数が進み、担当者が積極的な提案を避け、理事のなり手が減る── どの管理組合でも起こり得る“運営のゆがみ”は、放置すれば必ず大きな負担となる。

もしあなたのマンションでも、こんな兆候が見えているなら

• 理事会が長時間化している
• 担当者が提案や摩擦を避け、議論が進まない
• 修繕や規約の判断に不安がある
• 理事のなり手が不足している

こうした兆候は、マンション運営が限界に近づいているサインだ。

• 専門家が入るだけで、理事会は“短時間で結論が出る場”に変わる
• 理事会役員の負担が減り、理事のなり手不足も自然に解消する
• 築年数が進んだマンションほど、早期の専門的支援が効果を発揮する

福岡市・久留米市・筑紫野市・太宰府市・春日市・大野城市エリアで、管理組合の状況に合わせた“現場に寄り添う支援”を行っています。まずは状況をお聞かせいただくだけで十分です。 理事会の負担を軽くするための選択肢を、一緒に整理していきましょう。

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